Si vous achetez votre SCPI à crédit, vous entendrez sûrement parler de ce qu’on appelle le nantissement de vos parts. En effet, c’est votre banquier qui va vous proposer éventuellement cette option. De quoi s’agit-il ?
Un gage ou une garantie
Le nantissement est une forme de garantie de remboursement de la dette contractée. Cette garantie peut être la SCPI elle-même : on parle de nantissement des parts au bénéfice de l’organisme de crédit. Dans le cas où l’investisseur ayant contracté le prêt pour financer sa SCPI n’est pas solvable, celui-ci pourra procéder au remboursement par le biais de la vente de ses parts nanties. Notons qu’avant la revente des parts, l’organisme de crédit doit accorder la demande de mainlevée qui valide la radiation du nantissement.
Les procédures de nantissement
Un document contractuel écrit sera signé par les deux parties : l’investisseur et la banque. Si le montant du prêt est assez conséquent, la signature d’un acte authentique peut être requise, c’est-à-dire que le document contractuel sera rédigé et signé en présence d’un huissier ou d’un notaire. Dans le cas échéant, un acte sous seing privé peut suffire. Quel que soit l’acte signé, il devra être enregistré auprès des autorités compétentes.
Réaliser un prêt pour financer une SCPI
Il existe deux options de prêt pour financer les parts de SCPI : soit directement auprès de la banque qui les gère, soit auprès d’un autre organisme de crédit afin de réaliser l’achat auprès de la société de gestion. Dans ce cas, deux options : choisir soit le crédit amortissable, soit le crédit immobilier.
C’est grâce aux loyers perçus ou dividendes que l’investisseur pourra rembourser une partie de son emprunt. Quoi qu’il en soit, il est important de définir à l’avance les paramètres suivants :
- le taux d’intérêt de la banque
- le rendement de la SCPI
- les mensualités et l’effort d’épargne
Notons qu’utiliser l’effet de levier est extrêmement intéressant si les taux de la banque sont encore maintenus à un certain niveau (en principe de 2% ou moins). Il est aussi judicieux d’allonger l’étalement du remboursement sur plusieurs années pour celui qui souhaite augmenter son pouvoir d’achat.
Autre astuce : investir en nue-propriété et diminuer par conséquent le prix de l’acquisition. Le montant des mensualités sera nettement réduit, bien que l’investisseur ne perçoive pas de revenus locatifs. Celui-ci profite en plus d’une fiscalité favorable. Par ailleurs, une fois qu’il récupère la pleine propriété de la SCPI, il pourra tabler sur une excellente plus-value et ce, s’il décide de revendre ses parts. De possibles revalorisations du prix de la SCPI peuvent aussi avoir lieu pendant toute la durée de la détention en nue-propriété.
Autres éléments à vérifier avant de choisir d’investir à crédit
Attention aux autres éléments suivants également si vous décidez d’investir à crédit :
- les frais de gestion
- les frais d’acquisition
- le délai de jouissance : la plupart des SCPI fixent un délai de 3 à 5 mois pendant lequel l’investisseur n’empochera pas de dividendes. Or, cette carence en revenus locatifs pourrait le pénaliser dans la mesure où il commence à rembourser dès les premiers mois. Ce délai de jouissance ne s’applique cependant que pour les SCPI achetés sur le marché primaire et non sur le marché secondaire, puisque ces dernières distribuent déjà des revenus. En outre, le délai de jouissance est raccourci pour les SCPI achetées au sein d’un contrat d’assurance-vie.
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